De gevolgen van de Wet betaalbare huur

De Wet Betaalbare huur is nu ruim drie maanden van kracht. We hebben al een en ander geschreven over de mogelijke gevolgen van deze wet en inmiddels worden de verwachtingen waargemaakt en zijn er steeds minder huurwoningen beschikbaar. In deze blog willen we je informeren hoe de huurmarkt er nu voor staat, welke wetten nu actueel zijn en welke kansen er nog zijn als belegger/verhuurder.

De verhuurmarkt krimpt

Dat huurwoningen voor iedereen, en dus ook voor middeninkomens, betaalbaar moet blijven zijn het volledig mee eens. Iedereen moet onderdak kunnen krijgen en een middenhuur creëren, juist voor deze mensen is ook een heel mooi streven. Zeker omdat er een enorm woningtekort in Nederland is en dit naar verwachting tot zeker 2030 nog aan blijft houden. Enorm belangrijk dus om de woningmarkt te stimuleren. De Wet betaalbare huur doet dit echter niet, het doet de huurmarkt juist inkrimpen. Hoe kan dat?

Een gevolg van het reguleren van de huurmarkt is een daling in huurprijzen. Dit klinkt mooi voor de huurder, maar is het uiteindelijk niet. Voor veel verhuurders is het door deze regulering niet meer rendabel om een woning te verhuren, met als gevolg dat deze woningen worden verkocht. Dit komt niet enkel voor de Wet betaalbare huur, ook de hoge belastingdruk en de stijgende rente zorgen ervoor dat veel particuliere verhuurders niet meer kunnen blijven verhuren. Het gevolg; de krapte op de huurmarkt neemt alleen maar af, wat van tevoren ook voorspeld was.

Een daling van 30%

Het huuraanbod in de vrije sector is in het eerste kwartaal van 2024 gekrompen met bijna 30%. Een enorme daling. De verwachting was dat deze voormalige huurwoningen op de koopmarkt zouden komen voor starters en middeninkomens. Dit is echter niet het geval, omdat deze groepen simpelweg niet genoeg kunnen lenen om deze woningen te kunnen betalen in de huidige koopmarkt. Verhuurders kunnen dus niet meer verhuren, huurders hebben keuze uit veel minder woningen en woningzoekenden op de koopmarkt kunnen ook niet gemakkelijk kopen. Kortom; alle drie deze groepen zijn de dupe van de huidige maatregelen.

Welke wetten zijn er nu van kracht?

We kunnen ons voorstellen dat je het overzicht een beetje kwijt bent. Er zijn veel regels en wetten van kracht en om het een beetje overzichtelijk te maken zetten we ze hieronder voor je op een rij.

Wet betaalbare huur

Deze wet is op 1 juli 2024 in gegaan en heeft tot nu toe de meeste impact op de woningmarkt. Het doel van deze wet is om meer betaalbare huurwoningen te creëren, omdat er op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) een maximale huurprijs hoort bij woningen in het midden segment. Kort gezegd; heeft jouw woning 186 punten of minder? Dan mag je niet meer in de vrije sector verhuren en hoort er een maximale huurprijs bij jouw woning. Je kunt nu nog maximaal € 1.100,00 aan huur per maand vragen, afhankelijk van het aantal punten. Dankzij deze regelgeving vallen veel woningen die tot voor kort nog in de vrije sector vielen nu in de middenhuur. Voor sommige verhuurders kan dit een daling van wel € 600,00 per maand zijn en is het voor deze eigenaren niet meer rendabel om te verhuren, zeker niet in combinatie met de hoge belastingdruk. In veel gevallen kost het de eigenaar meer geld dan dat het oplevert en zal de woning worden verkocht. Deze woning verdwijnt uit de huurmarkt en komt hier, waarschijnlijk, ook niet meer in terug.

Wet goed verhuurderschap

Sinds juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Dankzij deze wet kunnen ongewenste verhuurpraktijken voorkomen worden en is er onder andere per gemeente een meldpunt gekomen waar huurders klachten kunnen melden  over hun verhuurder. De regels die volgens deze wet gelden gaan over een maximale waarborgsom (twee maanden kale huur), rechten en plichten van een huurder en discriminatie. De gemeenten dienen deze wet te handhaven.

Wet vaste huurcontracten

Bovenop de Wet betaalbare huur kwam ook nog de Wet vaste huurcontracten. Dankzij deze wet mogen er geen tijdelijke contracten meer worden afgegeven en is een contract direct voor een onbepaalde tijd afgesloten. In combinatie met de veranderende wetgeving omtrent verhuren en de belastingdruk, is deze wet nog eens extra belastend voor verhuurders. De meeste willen wel op lange termijn verhuren, maar wat als er over een jaar weer een extra maatregel wordt toegevoegd aan het grote arsenaal gelende regels? En het verhuren onder aan de streep geld kost in plaats van oplevert? Tot voor kort kon een verhuurder nog contracten van maximaal twee jaar geven en elke twee jaar de balans opmaken. Dat is nu niet meer mogelijk, een huurder heeft vanaf dag één huurbescherming.

Wet Opkoopbescherming

Deze wet is al wat langer van kracht en zorgt ervoor dat woningen niet meer zomaar opgekocht kunnen worden voor de verhuur. Dit is vooral van kracht in populaire gebieden. Het is de bedoeling dat de koper van de woning hier de eerste vier jaar zelf blijft wonen en de woning in die tijd niet mag verhuren. Het doel hiervan is om beleggers te weren en de woningen ook echt beschikbaar te houden voor mensen die er zelf gaan wonen. Gemeenten mogen zelf bepalen of zij gebruik willen maken van deze wet en hoe ze dit willen invullen. Vaak wordt er een minimale WOZ waarde bepaald waarboven een woning pas verhuurd mag worden.

Beperking van de huurprijsstijgingen

 Was het voorheen mogelijk om bovenop de inflatie + 1%, wat standaard wordt aangehouden bij huurverhoging, nog een extra percentage te rekenen, overeengekomen in de huurovereenkomst, per 1 mei 2021 is dat niet meer mogelijk. De wet-Nijboer is sinds die datum namelijk van kracht en per 1 mei 2024 nog eens met vijf jaar verlengd. Dit betekent dat de huur jaarlijks verhoogd mag worden met loonstijging of inflatie (hierbij dient de laagste aangehouden te worden) + 1%, met een maxima van 5,5%.

Ook al staat dit anders omschreven in de huurovereenkomst, iedere verhuurder dient zich aan dit maximale percentage te houden. Rekent de verhuurder toch meer dan 5,5%? Dan kan de huurder naar de Huurcommissie en kan een verhuurder behoorlijke boetes voorgeschoteld krijgen.

Welke kansen zijn er nog op de markt?

Als verhuurder is het belangrijk te kijken naar de lange termijn. Vastgoed blijft in waarde stijgen. Hoef je het op dit moment dus niet te verkopen, raden wij aan om dit ook niet te doen. Is het mogelijk om te investeren in de woning en deze bijvoorbeeld een goed energielabel te geven? Doen! Hoe beter het label, hoe hoger de punten en hoe hoger de huurprijs. Renovatie kost vaak een hoop geld, maar onderaan de streep kan het ook veel opleveren. Namelijk een woning die in de vrije sector valt en die op de verkoopmarkt uiteindelijk enorm in waarde stijgt.

Vanuit de overheid is het belangrijk om bouwen te stimuleren. Het woningtekort kan op dit moment enkel worden opgelost door meer woningen te creëren. Dat gaat niet door nog meer regels op te leggen. De beperkingen voor het bouwen zitten nu vooral in hoge rente, lange trajecten voor vergunningen en hoge bouwkosten. Stimuleren moet key zijn, niet reguleren. Door meer te bouwen en de betaalbaarheidseisen los te laten, neemt de hitte op de markt af en kunnen er ook veel meer betaalbare woningen op de markt komen.

Heeft u op dit moment een woning die u verhuurd en wilt u advies wat op de lange termijn de beste keuze is; verhuren, verkopen, verduurzamen, renoveren? Dan helpen wij u hier graag vrijblijvend mee. We komen graag met u in contact en kijken naar de beste optie. U kunt ons bellen op 023-5329817 of haarlem@koopsmakelaardij.nl