Veelgestelde vragen over je huis verhuren

Dit is nog niet volledig bekend. Vooralsnog geldt de huidige liberalisatiegrens die onderscheid maakt tussen sociale huur en vrije sector. Wanneer je nu 136 of meer punten voor de woning hebt, valt deze boven de liberalisatiegrens en mag de woning voor een marktconforme prijs worden verhuurd. De verwachting is dat deze grens opgehoogd zal worden naar 186 punten. De wijze waarop deze punten behaald worden wordt tevens aangepast, denk aan meer punten voor energiezuinige woningen en bijvoorbeeld een buitenruimte. Er zijn in veel gevallen diverse mogelijkheden om uw bestaande woning te laten voldoen aan het minimum aantal punten om toch in de vrije sector te blijven.

Er ligt een wetsvoorstel dat het gebruik van tijdelijke contract(en) wordt opgeheven of dat er extra voorwaarden aan deze contracten worden gesteld. Echter is dit voorstel nog niet geaccepteerd en kan er nog tijdelijk worden verhuurd. De maatregel zal niet gaan gelden voor al lopende contracten. Bij het aanstaande wetsvoorstel zijn enkele uitzonderingen opgenomen.

Voor buitenlandse huurders die in Nederland tijdelijk komen werken en bijvoorbeeld mensen die tijdelijke ruimte zoeken tijdens een verbouwing kunnen nog wel met een tijdelijk contract huren (NB: Dit geldt enkel wanneer je als huurder in een woning woont die door de verhuurder moet worden verbouwd. Dus niet wanneer je zelf een koopwoning hebt en je in een verbouwing zit).

In ieder geval moet er 1-3 maanden voor einddatum een kennisgeving worden gestuurd naar de huurders. Hierin moet worden aangegeven dat het contract afloopt per einddatum en dat de woning op die dag ontruimd moet zijn. Dit kan per mail, echter moet er wel altijd gevraagd worden of de huurder kan bevestigen de kennisgeving te hebben ontvangen. Indien u deze kennisgeving niet wordt verstuurd loopt de overeenkomst door in een onbepaalde tijd, ondanks dat er een einddatum is overlegd in het contract.

Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Het doel van deze wet is om ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, onredelijke servicekosten, intimidatie en een hoge borg, tegen te gaan. De nieuwe regels gaan over:

• Vragen van maximaal 2 maanden kale huur aan borg

• Schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

• Informeren van huurders over rechten en plichten ten aanzien van de woning in de huurovereenkomst

• Voorkomen van onredelijke servicekosten

• Voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie

Concreet staat er nu in de huurovereenkomst een link naar het meldpunt waar huurders zich kunnen melden indien er in hun ogen sprake is van misbruik van bovenstaande zaken. Bijvoorbeeld wanneer een huurder zich geïntimideerd voelt of wanneer er sprake is van te hoge servicekosten die niet kunnen worden verantwoord. Voor meer informatie wat de wet inhoudt verwijzen wij u naar de website van de Rijksoverheid.

Op dit moment zijn er nog geen grote veranderingen geweest in de wetgeving omtrent het huren en verhuren, behalve de Wet goed verhuurderschap en de verplichting om een geldend energielabel te hebben van uw woning. Wilt u weten wat deze wet precies inhoudt, dan verwijzen wij door naar vraag hierboven.

Dit is nog niet bekend. De huidige maximalisering voor 2023 is 4,1%. U mag de huur in 2023 dus verhogen met maximaal 4,1%. Wat deze huurverhoging in 2024 gaat zijn is nog niet bekend, maar er wordt gesproken over een verhoging van ongeveer 4,9%.

Je kunt bij een gestoffeerde woning stofferingskosten rekenen. Hieronder valt ook de wasmachine. Houd wel rekening met de afschrijving. Een wasmachine tot 500 euro heeft een levensduur van 10 jaar en een afschrijving van 10% per jaar. Je mag dus per maand maar een klein bedrag rekenen voor de wasmachine. Verhuur je je woning met meubels, dan geldt hetzelfde. De nieuwwaarde kan niet één op één worden doorberekend. Daarnaast dient u ten alle tijden bonnen te kunnen overleggen wanneer de huurder hierom vraagt. Elk bedrag dat wordt berekend aan de huurder moet kunnen worden overlegd.

Dit is zeker mogelijk, de waarde van een verhuurde woning is vaak lager dan in lege staat. Voor beleggers zijn deze woningen echter vaak wel interessant. Mocht u interesse hebben in de verkoop van uw verhuurde woning(en), neem dan vrijblijvend contact op. Wij beschikken over een uitgebreid netwerk van actieve vastgoedbeleggers.

Wanneer men interesse toont in een woning die bezichtigd is, vragen wij een aantal documenten op. Onder andere een kopie paspoort, werkgeversverklaring/arbeidsovereenkomst en loonstroken van de afgelopen drie maanden. Deze gegevens controleren wij op echtheid, onder andere door contact op te nemen met de werkgever en de gegevens die wij hebben gekregen te verifiëren. Ook maken wij gebruik van een systeem dat de echtheid van de documenten verifieert door middel van AI. Onze screeningsmethode wordt jaarlijks getest en geüpdatet doordat wij zijn aangesloten bij Verhuurveilig.

Ja, het is van belang om uw verzekeraar te laten weten dat uw woning wordt verhuurd. In de polisvoorwaarden moet namelijk een clausule zijn opgenomen voor de verhuur. Dit is van belang bij de opstalverzekering en de inboedelverzekering. Indien deze clausule niet in de polisvoorwaarden staan wordt eventuele schade aan de woning of meubels niet vergoed. Wanneer de te verhuren woning zich in een appartementencomplex bevindt moet de VVE altijd worden ingelicht dat de woning verhuurd wordt, ook in verband met verzekeringen die via de VVE lopen.

Dit is niet mogelijk. Er kan een keuze gemaakt worden tussen een onbepaalde tijd contract (vaak met een duur van minimaal 12 maanden) en een contract voor een bepaalde tijd (met een maximale duur van 24 maanden). Het is niet mogelijk deze met elkaar te combineren of om een contract te stapelen. Wordt er gekozen voor een contract van minimaal 12 maanden (onbepaalde tijd, Type A contract) dan heeft de huurder direct huurbescherming en is er nooit een einddatum. Wanneer er gekozen wordt voor een maximaal contract, dan is er een einddatum. Wanneer de termijn is verstreken heeft de huurder alsnog huurbescherming. Nadert de einddatum, maar wilt de huurder langer blijven? Dan is het niet mogelijk nogmaals een contract van bepaalde tijd te hanteren.

Wanneer u uw woning wilt verhuren zijn er een aantal punten die moeten zijn opgepakt voordat de huurder intrekt. Wij hebben een uitgebreide checklist waar precies wordt benoemd welke punten dit zijn. Deze kunt u hier downloaden.

Ja dit kan in overleg met de huurders. We raden aan om dit bijvoorbeeld te combineren met kleine reparaties die moeten worden uitgevoerd of met het jaarlijkse cv onderhoud. Goed contact met huurder blijft erg belangrijk, dit maakt een bezoek een stuk makkelijker. Wel goed om te weten is dat u uzelf nooit toegang mag verschaffen zonder toestemming van de huurder.

Een hogere prijs is haalbaar, afhankelijk van de doelgroep die u voor ogen heeft en de plaats waar de woning gevestigd is. In steden of in plaatsen die dichtbij grote internationale bedrijven liggen is er veel vraag naar gemeubileerde woonruimte, vanwege de expats die voor deze bedrijven werken. Expats zijn de voornaamste doelgroep die gemeubileerd willen huren. De huurprijs ligt vaak iets hoger dan die van een gestoffeerde woning. Echter zijn die geen honderden euro’s per maand en moet u wel een afweging maken of het rendabel is om een woning volledig te meubileren.

De tarieven om het beheer van uw woning uit handen te geven liggen tussen de 4% - 8%, afhankelijk van de staat van uw woning en het aantal panden dat u in beheer heeft. Er zijn verschillende varianten, denk aan financieel beheer of volledig (technisch) beheer.

De advertenties worden op diverse kanalen gepubliceerd, waaronder onze eigen site, Pararius en Funda. Deze websites worden duizenden keren per dag bezocht. Daarnaast hebben wij een eigen database van mensen die zijn ingeschreven op onze eigen website, die aangeven waar ze naar op zoek zijn. Zodra er een woning online wordt geplaatst die voldoet aan de wensen, krijgen zij een bericht en kunnen kandidaten reageren op de woning. Wij screenen op voorhand altijd of het profiel aansluit bij de woning. Wij gaan enkel bezichtigen met potentiële huurders, die dus aansluiten bij de woning.

Dit is afhankelijk van de periode dat de woning te huur is, de prijs en de voorwaarden. Indien een woning slechts 3 maanden te huur is zal het iets lastiger zijn om een geschikte huurder te vinden en is de doorlooptijd een stuk langer dan van een woning die beschikbaar is voor onbepaalde tijd. Een woning die qua huurprijs aan de top van de markt zit wordt minder snel verhuurd dan het appartement dat voor een scherpe, marktconforme prijs wordt aangeboden. Gemiddeld gezien worden courante woningen op dit moment echter vaak binnen een week tot enkele weken verhuurd.

Absoluut. Onze verhuurmakelaars kunnen u helpen met de aankoop van vastgoed dat het meest geschikt is voor de verhuur. Wanneer u de woning heeft aangekocht kunnen wij de woning uiteraard voor u verhuren en desgewenst beheren.

De borg moet binnen 2 weken worden teruggestort naar de huurder. Dit is bij wet verplicht. Wij raden altijd aan om een zogenaamde pre-checkout te doen en hierin duidelijk aan te geven welke zaken eventueel nog door een huurder dienen aangepakt te worden.

De huurder heeft de mogelijkheid om binnen 6 maanden na aanvang van de huur naar de huurcommissie te gaan en te laten bepalen of er een te hoge huurprijs wordt gehanteerd.

Dit geldt bij een onbepaalde tijd contract. Bij een contract voor bepaalde tijd (maximaal, type B) heeft de huurder nog tot zes maanden na afloop van het contract om een beroep op de huurcommissie.

Ook wanneer u een huurverhoging toepast mag de huurder deze laten toetsen bij de huurcommissie. Houd er rekening mee dat wanneer uw woning officieel niet in de vrije sector valt, maar u wel een liberale prijs hanteert, de commissie bij het beoordelen van de huurverhoging ook kan constateren dat de woning in eerste instantie al niet in de vrije sector verhuurd had mogen worden en u een huurverlaging moet toepassen.

Op dit moment is de libersalisatiegrens 136 punten. Heeft uw woning dus 135 punten of minder, dan valt deze niet in de vrije sector huur en wordt de huurprijs berekend op basis van aantal punten. Deze liggen vast en mogen niet vrij geïnterpreteerd worden. Simpel gezegd; u mag niet zelf een prijs voor de woning bepalen. Ook mag de huurprijs sowieso niet boven de liberalisatiegrens liggen. Deze is in 2023 € 808,06.

De gevolgen kunnen aanzienlijk zijn. Verhuurt u uw woning bijvoorbeeld voor € 1200,00, maar heeft deze 120 punten? Dan is er een mogelijkheid dat de huurder een beroep doet op de huurcommissie. Deze zal beoordelen dat de woning niet in de vrije sector valt en dat het bedrag van € 1200,00 te hoog is. Zij zullen dan op basis van de punten berekenen wat de eigenlijke huurprijs dient te zijn. U als verhuurder dient vervolgens het verschil terug te betalen aan de huurder, over de gehele huurperiode. Ook met terugwerkende kracht.

Officieel niet. Een borg is bedoeld voor het dekken van eventuele schade die is toegebracht door de huurder tijdens de huurperiode. De borg is niet bedoeld voor de verrekening van de energierekening of achterstallige huurbetalingen. Uiteraard kunt u wel overleggen of de huurder de energiekosten verrekend wilt hebben met de borg wanneer zij de woning verlaten. Pas na toestemming kunt u deze verrekening maken. Willen huurders dit niet, dan dienen zij het bedrag aan u over te maken.

Kosten voor het herstellen van schade of schoonmaakkosten. Bij schade is het van belang dat u rekening houdt met de afschrijving en de huidige waarde van hetgeen waar schade aan is geconstateerd. U mag nooit uitgaan van de nieuwwaarde. Is er schade aan een bank, maar is deze al 12 jaar oud? Dan mogen hiervoor geen kosten in rekening worden gebracht. Ook hier is het weer aan te raden om een afschrijvingslijst bij de hand te houden.

Bij schoonmaakkosten moet in acht worden genomen hoe de woning is opgeleverd bij aanvang van de huurperiode. Is deze professioneel gereinigd, dan mag verwacht worden dat de woning ook weer professioneel gereinigd terug wordt opgeleverd. Is dit niet het geval, dan mag dit ook niet in rekening worden gebracht bij de huurder. Het is daarom van belang een goed check in rapport te hebben met foto’s zodat er altijd bewijs is van hoe de woning aan de huurders is opgeleverd.

Wanneer de huurder huurbescherming heeft en u wilt de woning verkopen dan zijn er een aantal dingen die u kunt doen. Ten eerste is het belangrijk te weten dat de huurder het recht heeft om in de woning te verblijven. Er is tenslotte huurbescherming. Het verkopen van een woning is geen reden om de huurder dit recht te ontzeggen.

Wel kunt u in gesprek gaan met uw huurder. U kunt aangeven dat u plannen heeft om de woning te gaan verkopen en dat u graag overeenstemming zou willen bereiken over het vertrek. Wij raden aan om dit ruim van tevoren aan te geven, zodat de huurders de tijd hebben om andere woonruimte te zoeken. Bespreek dit dus niet een maand van tevoren, dit is voor huurders geen haalbare termijn. Minimaal zes maanden is wat wij aanraden.

Wilt de huurder hier niet aan meewerken dan heeft de huurder dit recht.

U kunt ook overwegen om de woning te verkopen met het lopende contract. Wij raden dan aan om de mogelijkheden met een van onze makelaars te bespreken. Of het een drukkende werking heeft op de verkoopprijs hangt van een aantal factoren af. U kunt ons bellen of een vrijblijvende afspraak maken om de mogelijkheden te bespreken.

Servicekosten worden vaak gerekend wanneer uw woning een appartement in een appartementencomplex betreft. De gebruikerslasten die zijn opgenomen in de servicekosten. Hieronder vallen de schoonmaakkosten van de algemene ruimten, de verlichting in de algemene ruimten, eventuele voorschotten op stookkosten en/of kosten voor water, glasbewassing en liftonderhoud. Alle andere kosten kunnen niet worden doorberekend. Servicekosten moeten altijd worden gespecificeerd en overlegd met de huurder wanneer hierom gevraagd wordt.

Dit is natuurlijk een zeer vervelende situatie. Wij benadrukken hierin het belang van een goede communicatie en verstandhouding met de huurder. Ga altijd na wat er aan de hand is. Wat is de reden dat de huurder de huur niet betaalt? Er kunnen altijd situaties voorkomen waarin men onverwacht geen inkomen meer heeft. Het is dan van belang om te bespreken welke mogelijkheden er zijn om de huurachterstand zo klein mogelijk te houden.

Wel is het daarnaast van belang dat u als verhuurder de wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening nastreeft. U dient als verhuurder de huurachterstand te melden bij de gemeente. De stappen worden uitgelegd op de website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De gemeente kan u ook verder helpen met de verdere stappen die gemaakt kunnen worden als de huurder de huur niet betaalt.

Dit is mogelijk. U kunt uw woning voor maximaal 24 maanden verhuren. Binnen deze 24 maanden kunt u zelf kiezen welke termijn u wilt hanteren. Het is dus mogelijk om uw woning ook voor 6 maanden te verhuren.

Op onze website kunt u diverse checklists vinden waar in beschreven staat met welke zaken u rekening dient te houden als u uw woning gaat verhuren. Enkele tips die hierin staan zijn onder andere;

• Hang schilderijrails op zodat men geen gaten in de muur hoeft te boren voor het ophangen van wanddecoratie

• Hang plafondverlichting op in alle ruimtes zodat men zelf geen gaten hoeft te boren in plafonds

• Zorg voor gordijnrails of andere raamdecoratie, zowel bij een gestoffeerde als gemeubileerde woning

• Zorg dat de wanden allemaal geschilderd zijn voor aanvang van de huur, zodat de huurder de wanden ook in goede staat dient terug te brengen bij vertrek (normale gebruikerssporen daargelaten)

Dit zijn slechts enkele tips. U kunt onze checklist gratis downloaden voor meer informatie.

In het geval van problemen met de woning dient u contact op te nemen met de partij die deze woning in beheer heeft. Een eventuele opzegging kunt u ook bij de verhuurmakelaar kenbaar maken.

Al 15 jaar is Koops Makelaardij Haarlem een begrip in de omgeving. Eerst vooral met betrekking tot verhuur, maar wij richten zich ons sinds kort daarnaast ook op de verkoop van vastgoed. Het voordeel van verkopen via Koops is het grote netwerk dat wij hebben in de regio. Daarnaast hebben we veel zoekers dankzij onze database aan geregistreerde. Deze mensen zijn op zoek naar huur, maar we merken ook dat steeds meer mensen (waaronder expats) een woning willen kopen. Dankzij deze database hebben we een groot bereik naar potentiële kopers.

Daarnaast bevindt ons kantoor zich midden in de binnenstad van Haarlem en lopen mensen hier geregeld even langs om het aanbod te checken.