Het wetsvoorstel Betaalbaar wonen: wat zijn de gevolgen voor verhuurders?

Het is al een tijdje onrustig op de vastgoedmarkt, en niet zonder reden. Vorig jaar kondigde de overheid het programma Betaalbaar wonen aan: een plan om de woningverhuur in het middensegment meer te reguleren. Hoe precies? Daar is inmiddels meer duidelijkheid over, want afgelopen 28 februari (2023) is het conceptwetsvoorstel Betaalbaar wonen online inzichtelijk gemaakt.

De belangrijkste conclusie? Het wordt er voor verhuurders niet gemakkelijker op, maar met de juiste kennis van de ontwikkelingen hoeft u dat niet af te schrikken.

Het wetsvoorstel Betaalbaar wonen in grote lijnen

De overheid wil de woningverhuur met het wetsvoorstel Betaalbaar wonen op twee manieren reguleren:

1. met een nieuw middensegment voor de middenhuur, dat op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) een vaste maximale huurprijs krijgt

2. met het dwingend maken van het puntenstelsel dat bij het Woningwaarderingsstelsel hoort

Naar verwachting zorgt de nieuwe regelgeving er straks voor dat ruim 300.000 huurwoningen per maand 190 euro minder aan huurinkomsten gaan opleveren.

1. Een nieuw middensegment voor de middenhuur

Sociale en vrije huursector

Verhuurde woningen worden door middel van het Woningwaarderingsstelsel beoordeeld op zaken als oppervlakte, voorzieningen en energiezuinigheid. Het resultaat van die beoordeling levert een puntenaantal op dat ook de huurprijs van de woning bepaalt. Momenteel vallen woningen tot 148 punten onder de sociale huursector. En socialehuurwoningen mogen tot maximaal € 808,06 verhuurd worden. Een woning met meer punten valt onder de vrije sector en mag tegen elke prijs verhuurd worden.

Nieuw middensegment

Met het wetsvoorstel Betaalbaar wonen komt er een nieuw segment bij. De zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 148 punten wordt opgehoogd naar 186 punten. Er ontstaat zodoende een laagsegment (tot 147 punten) en een nieuw middensegment (148 tot 186 punten). In beide segmenten wordt de huurprijs gereguleerd. Zo is de maximale huurprijs van woningen met 186 punten € 1021,02. Pas als de woning 187 punten of meer krijgt, valt het onder het hoogsegment en mag het in de vrije sector verhuurd worden.

• Laagsegment: (sociale) huurwoningen tot 148 punten en een maximale huurprijs van € 808,06

• Middensegment: huurwoningen tot 186 punten en een maximale huurprijs van € 1021,02

• Hoogsegment: vrijesectorwoningen vanaf 187 punten zonder regulering van de huurprijs

Maximering WOZ-waarde in Woningwaarderingsstelsel

Goed om te weten: ook met de nieuwe regelgeving geldt dat de WOZ-waarde van een woning in de vrije sector (straks vanaf 187 punten) maximaal 33 procent van het aantal punten mag bepalen. Hiermee wordt voorkomen dat WOZ-waarden – die de afgelopen jaren bijzonder hard zijn gestegen – voor een te groot deel bepalen of woningen in de vrije sector terechtkomen. Momenteel geldt deze maximering van de WOZ-waarde ook al voor woningen met 149 punten of meer (de huidige vrije sector). De verhoging van de grens pakt voor woningen tussen de 149 en 186 punten dus wellicht voordelig uit. Onder de nieuwe regelgeving telt de WOZ-waarde van deze woningen weer voor 100 procent mee – mits de woning daarmee niet in de vrije sector terechtkomt.

2. Een dwingend Woningwaarderingsstelsel

Maximale huurprijzen nu nog afdwingbaar

De maximale huurprijzen in de sociale sector, bepaalt door de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel, zijn momenteel weliswaar afdwingbaar, maar niet dwingend. Dat betekent dat een verhuurder een hogere huurprijs kán vragen. En dat gebeurt ook – bij maar liefst de helft van de door particulieren verhuurde woningen. De huurder kan daar alleen iets aan doen door zelf naar de Huurcommissie of kantonrechter te stappen.

Maximale huurprijzen straks verplicht

Met het programma Betaalbaar wonen worden de maximale huurprijzen (dus ook die van het nieuwe middensegment!) een wettelijke verplichting. Als verhuurder moet u de puntentelling en de daarbij behorende huurprijs ook in het huurcontract vermelden. De verantwoordelijkheid voor controle op naleving ligt bij de gemeente. Verhuurt u een socialehuurwoning voor een hogere huurprijs dan die door het Woningwaarderingsstelsel is vastgesteld? Dan riskeert u bestuurlijke boetes en in extreme gevallen zelfs beheersovername.

Nieuwe regels ook voor lopende huurcontracten

Woningen onder de huidige liberalisatiegrens

De adder onder het gras van dit alles? De nieuwe wetgeving gaat na een overgangstermijn van een jaar ook gelden voor nu al lopende huurcontracten van woningen ónder de huidige liberalisatiegrens van 148 punten. Eerder werden vastgoedinvesteerders gerustgesteld dat dat niet zou gaan gebeuren, maar daar is de overheid nu op teruggekomen. Huurders van dit soort woningen kunnen het aantal punten van de woning namelijk laten berekenen en – als de telling inderdaad op 148 punten of minder uitkomt – de huurprijs laten corrigeren (maar niet met terugwerkende kracht). Het idee hierachter is dat de verhuurder ten tijde van het afsluiten van het contract al wist dat de woning eigenlijk niet onder de vrije sector valt – en dat er dus een relatief lage huurprijs bij hoort.

Woningen boven de huidige liberalisatiegrens

Dat is ook de reden dat lopende huurcontracten van woningen die bóven de huidige liberalisatiegrens vallen – vrijesectorwoningen – niet kunnen worden aangepast. Logisch, want de verhuurder van een dergelijke woning is er ten tijde van het afsluiten van het huurcontract van uitgegaan zelf de huurprijs te kunnen bepalen. Ook als deze woning door de nieuwe regelgeving in het gereguleerde middensegment komt te vallen, kan de huurder de huurprijs niet laten aanpassen.  

Wanneer treedt de wet Betaalbaar wonen in werking?

Op de definitieve invulling van het programma Betaalbaar wonen moeten we nog even wachten: het wetsvoorstel ligt momenteel bij de Raad van State, die er een advies over zal formuleren. Naar verwachting wordt het voorstel dit najaar in de Tweede Kamer behandeld. En daarna moet de Eerste Kamer er nog over stemmen. Het duurt dus nog even voordat de wetgeving in werking treedt. Als verhuurder kunt u daar slim gebruik van maken.

Wat kunt u als verhuurder in de tussentijd doen?

Het puntenaantal van uw woning verhogen

Als verhuurder kunt u het jaar overgangsrecht gebruiken om zodanig in de woning te investeren dat het puntenaantal op meer dan 186 punten uitkomt. De overheid gaat deze strategie aantrekkelijk maken door groene energielabels van woningen meer te belonen dan voorheen. Met de juiste investeringen is het vaak mogelijk een energielabel A of hoger te krijgen. Voor energielabels E, F of G gaan bovendien aftrekpunten uitgedeeld worden, dus ook dan is verduurzamen de investering waard. Lees meer over hoe u het energielabel van uw woning verbetert.

Met een zogenaamde ‘quickscan’ krijgt u inzicht in het huidige aantal punten van uw woning en de mogelijkheden die u heeft om dat aantal op te krikken. Het kan overigens ook zijn dat de WOZ-waarde van uw woning in de loop der tijd zodanig is gestegen dat uw woning alleen al op basis daarvan het benodigde puntenaantal behaalt.

Een nieuwe huurder voor een langere termijn zoeken

Verhuurt u uw woning momenteel tijdelijk in de vrije sector en loopt het huurcontract binnenkort af? Dan kunt u overwegen op zoek te gaan naar een huurder die bereid is een contract voor langere termijn af te sluiten, bijvoorbeeld drie jaar. De huurder kan de huur dan tussentijds niet opzeggen en u bent verzekerd van huurinkomsten volgens de huidige regelgeving. Op die manier heeft u meer tijd om uw vastgoedstrategie aan de nieuwe regels aan te passen. 

Investeren in de juiste woning voor de verhuur

Kunt u het puntenaantal van uw woning niet voldoende verhogen? En gaat u er door de nieuwe regelgeving straks te veel op achteruit in huurinkomsten? Dan is het tijd uw vastgoedstrategie op meer ingrijpende wijze te wijzigen. Afhankelijk van het huurcontract dat u met uw huurders heeft afgesloten, kunt u bijvoorbeeld besluiten het huurcontract (tegen betaling van een afkoopsom) te beëindigen en de woning (indien nodig met huurders) te verkopen. Dit geeft u de kans in een andere woning voor de verhuur te investeren.

In dit scenario – evenals voor nieuwe vastgoedinvesteerders – zijn twee componenten van de nieuwe regelgeving met name van belang:

• Investeren in nieuwbouw loont. Voor nieuwbouwwoningen die in het middensegment terecht gaan komen geldt straks een huurprijsopslag van 5 procent die tien jaar lang blijft gelden. Deze woningen mogen dus volgens de gereguleerde huurprijs plus 5 procent verhuurd worden. Deze prijsopslag geldt voor alle nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2024 worden opgeleverd en waarvan de bouw voor 1 januari 2025 is begonnen.

• Buitenruimtes worden meer gewaardeerd. Gaat u inzetten op verhuur in de vrije sector? Dan loont het om – naast het energielabel – ook naar de buitenruimte van de woning te kijken. Die krijgen straks meer waardering in de vorm van punten.

De gevolgen voor u als (beginnend) verhuurder

We zullen er geen doekjes om winden: het wetsvoorstel Betaalbaar wonen maakt het er voor verhuurders niet eenvoudiger op. Maar als u net aan vastgoedinvesteren wilde beginnen – of juist doorgewinterd verhuurder bent – kunt u de kennis van de nieuwe regelgeving uitstekend in uw voordeel gebruiken. Koops Makelaardij vertelt u graag hoe in een persoonlijk en vrijblijvend kennismakingsgesprek. Onze verhuurexperts houden de ontwikkelingen op dit gebied nauwlettend in de gaten en geven u graag advies op maat. Daarbij denken we liever in mogelijkheden dan beperkingen!

Geen reden tot paniek, dus. Neem in plaats daarvan vandaag nog contact met ons op; samen bespreken we de beste verhuurstrategie voor u.