Servicekosten; wat mag je doorberekenen aan een huurder?

Met de komst en invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn de voorschriften met betrekking tot het rekenen van servicekosten verder aangescherpt. Deze stap is genomen om misbruik van servicekosten door verhuurders te voorkomen. In dit artikel bespreken we welke servicekosten je als eigenaar mag doorbelasten aan de huurder.

Wat omvat het begrip servicekosten precies?

Servicekosten vormen een aanvulling op de kale huurprijs die maandelijks door huurders aan verhuurders wordt betaald. Deze kosten zijn gerelateerd aan de bewoning van het gehuurde pand en omvatten onder andere:

- Schoonmaakdiensten, zoals die van een trappenhuis

- Raambewassing

- Gedeelde nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, gas en/of water (in geval bij blokverwarming o.i.d.)

- Het gebruik van gordijnen (in geval van gestoffeerde verhuur)

- Het gebruik van meubels (in geval van gemeubileerde verhuur)

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is de verhuurder verplicht om de huurder uitvoerig te informeren over de geldende tarieven van de servicekosten. Deze kosten worden maandelijks als voorschot naast de kale huur in rekening gebracht. Soms zijn de servicekosten inbegrepen in de totale huurprijs, wat bekend staat als een all-in huurprijs.

Wat is het verschil tussen een voorschot servicekosten en een all-in huurprijs?

Bij een all-in huurprijs betaalt de huurder een maandelijks bedrag aan de verhuurder, waarin zowel de kale huur als de servicekosten zijn opgenomen. Hierdoor is het voor de huurder niet duidelijk welk deel van de totale huurprijs betrekking heeft op de kale huur en welk deel op de servicekosten.

Het nadeel van een all-in huurprijs is dat er geen apart voorschot voor servicekosten wordt betaald, waardoor de verhuurder geen jaarlijkse afrekening kan versturen. Daarnaast kan de verhuurder geen aanpassingen maken in de kosten, omdat deze niet afzonderlijk wordt vermeld. Wanneer dus bijvoorbeeld de kosten voor nutsvoorzieningen hoger worden, is het niet mogelijk dit door te berekenen aan de huurder.

Een ander aspect van een all-in huurprijs is dat deze niet mag worden geïndexeerd. Een huurverhoging mag enkel worden berekend over de kale huurprijs. Dit komt doordat de kale huursom en de servicekosten niet afzonderlijk zijn gespecificeerd. Wij raden dan ook sterk af om een all-in huurprijs te rekenen en altijd servicekosten te specifiëren, ook stoffering en meubilering. In een ander artikel vertellen we meer over het opnemen van een klein bedrag voor deze zaken.

Indien u maandelijks zowel huur als servicekosten betaalt, zijn de servicekosten een voorschot voor diensten die de verhuurder levert. Verhuurders zijn tegenwoordig wettelijk verplicht om hun huurders jaarlijks een overzicht van de servicekosten te verstrekken.

Wat houdt een servicekostenafrekening precies in?

Jaarlijks dient de verhuurder een gedetailleerd overzicht op te stellen waarin de kosten per service nauwkeurig worden uiteengezet. Deze kosten mogen alleen betrekking hebben op services die verband houden met de bewoning van de huurwoning. Kosten voor onderhoud aan het pand vallen hier bijvoorbeeld niet onder.

Het overzicht moet duidelijk aangeven of de huurder voldoende, te veel of te weinig heeft betaald. Op basis hiervan moet de huurder het eventueel verschuldigde bedrag bijbetalen of ontvangt hij een terugbetaling van de verhuurder.

Als een huurder geen jaaroverzicht ontvangt, dit te laat wordt verstrekt of als de huurder het niet eens is met het voorschot, is het gebruikelijk dat de verhuurder in eerste instantie alsnog de afrekening verstrekt en/of toelichting geeft bij de afrekening. Als er geen overeenstemming wordt bereikt tussen verhuurder en huurder, zijn er twee opties:

-          Bij niet-geliberaliseerde huurwoningen kunnen verhuurder en huurder de Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak over het voorschot. De Huurcommissie baseert zich hierbij op het uitgebreide Beleidsboek Servicekosten.

-          Bij vrije sector woningen kunnen verhuurder en huurder een bevoegde rechter inschakelen voor een uitspraak over het voorschot. De Huurcommissie geeft geen uitspraak, maar alleen advies over het voorschot bij vrije sector woningen.

Kortom, het is essentieel dat u als verhuurder voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst uw huurder informeert over de maandelijkse servicekosten (voorschot) en de bijbehorende diensten. In 2023 zijn er ruim 3800 protesten ingediend tegen te hoge servicekosten en recente uitspraken laten zien dat in 90% van de gevallen de huurder in het gelijk is gesteld, omdat er onterechte servicekosten werden gerekend.

Het voorschot en de services worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Jaarlijks is de verhuurder verplicht om een gedetailleerde servicekostenafrekening op te stellen, waarin ten minste het volgende wordt vermeld:

-          De kosten per service (categorie) voor het afgelopen jaar

-          Het bedrag dat de huurder heeft betaald als voorschot (en eventueel verschil)

-          Het bedrag dat de huurder moet bijbetalen of terugkrijgt.

Conclusie

Het is van belang om voordat de woning in de verhuur komt inzichtelijk te hebben welke kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder en om jaarlijks een overzicht naar de huurder te sturen met de daadwerkelijke gemaakte kosten. In het geval van stoffering en meubilering is het niet nodig om een jaarlijkse verrekening te sturen. Wel is het belangrijk om de kosten voor deze zaken altijd bij de hand te hebben. In een ander artikel gaan we hier verder op in.