9 valkuilen bij het verhuren van uw huis (en hoe er niet in te trappen!)

Uw huis verhuren kan een leuk rendement opleveren, mits u het goed aanpakt natuurlijk. Succesvol verhuren is de specialiteit van Koops Makelaardij. Wij helpen u graag bij het verhuren van uw woning, bijvoorbeeld door u te waarschuwen voor de negen valkuilen waar beginnend verhuurders nog wel eens in trappen – plus tips om dat te voorkomen!

1. Geen toestemming vragen aan de geldverstrekker  

Als u een woning koopt met de bedoeling het te verhuren, sluit u automatisch een verhuurhypotheek af. Maar hoe zit het als u bijvoorbeeld zelf een nieuw huis hebt gekocht en uw eigen woning wilt gaan verhuren?  

Zelfbewoningsclausule verbiedt verhuren woning

Omdat de bank met een verhuurde woning meer risico loopt, bevat vrijwel elke hypotheek een zelfbewoningsclausule. U moet de woning dus zelf bewonen, tenzij de bank u toestemming geeft voor de verhuur. Maar dat gebeurt in de praktijk vrijwel nooit. Laat u echter niet verleiden om uw huis of appartement stiekem toch te verhuren. Als de bank daarachter komt, kan ze van u eisen dat u het resterende hypotheekbedrag in één keer afbetaalt. En dat is geen valkuil waar u graag in trapt, want vaak betekent dat een gedwongen verkoop en mogelijke restschuld voor u.

Woning verhuren met verhuurhypotheek

Krijgt u geen toestemming om uw huis te verhuren? Sluit uw hypotheek dan over op een speciale verhuurhypotheek. Hierover leest u meer in ons artikel over uw huis met hypotheek verhuren.

2. Geen rekening houden met het puntensysteem 

Voordat u zich rijk rekent is het verstandig om u over het Woningwaarderingsstelsel (WWS) te buigen. Het WWS kent elke te verhuren woning een aantal punten toe, gebaseerd op onder andere de oppervlakte, voorzieningen en zuinigheid van de woning. Scoort uw woning onder de zogeheten ‘liberalisatiegrens’ van 187 punten, dan valt de woning onder de middenhuur of sociale huur en mag er geen geliberaliseerde huurprijs worden gevraagd. U dient zich aan een maximale huurprijs te houden.

Wijziging puntenstelsel

De meeste verhuurders-in-spe zijn wel op de hoogte van de ins en outs van het WWS, maar sinds 1 juli 2024 is dit puntenstelsel gewijzigd. Om middeninkomens tegemoet te komen is de liberalisatiegrens opgehoogd tot maar liefst 187 punten. Voor woningen die onder deze 187 punten vallen geldt een maximale huurprijs. Als u meer rendement wilt behalen en een hogere verhuurprijs wilt vragen, moet u dus zorgen voor een woning die meer dan 187 punten scoort.

3. Verantwoordelijkheid voor schade niet goed vastleggen

Gebruiksvoorwerpen gaan zo nu en dan stuk; en zo werkt het ook met huizen. Welke schade is voor uw rekening en voor welke schade moet de huurder zelf opdraaien? Veel verhuurders trappen in de valkuil dit niet duidelijk genoeg in het huurcontract vast te leggen, ervan uitgaande dat zij er in de praktijk wel uitkomen met de huurder. Maar dat kan voor onenigheid zorgen.

Opleveringsrapport te verhuren woning

U kunt veel problemen voorkomen door een uitgebreid opleveringsrapport van de te verhuren woning in het huurcontract op te nemen. Hierin beschrijft u exact hoe de woning eruitziet op het moment van tekenen, inclusief foto’s. De huurder is verantwoordelijk voor de eventuele gebreken of schade die niet onder normale slijtage vallen.

4. Wanbetalingen te lang laten slepen

Natuurlijk heeft u uw huurder naar zijn of haar inkomen gevraagd, maar toch kan het gebeuren dat een huurder ineens niet meer betaalt. Dan is het zaak direct actie te ondernemen:

1. Stel de huurder op de hoogte van de achterstallige betaling met het verzoek de betaling zo snel mogelijk te voldoen.

2. Maak duidelijke, schriftelijke afspraken over een (kort) uitstel van betaling.

3. Verstuur een aanmaning waarin de huurder wordt gevraagd binnen een bepaalde termijn te betalen.

4. Stel de gemeente op de hoogte van de achterstallige huur, zodat de gemeente de huurder schuldhulpverlening aan kan bieden. Deze ‘vroegsignalering van schulden’ is sinds 1 januari 2021 verplicht.

5. Schakel na drie maanden huurachterstand een rechter in om de huurovereenkomst wettelijk te beëindigen.

5. Vergeten te indexeren

U mag de huurprijs elk jaar met een jaarlijks opnieuw vastgesteld, vast percentage (plus 1 procent inflatie) verhogen. Dit jaar is dat bijvoorbeeld 3,1 procent (plus 1 procent inflatie). De valkuil is echter dat u dat niet automatisch mag doen. Tenminste, niet als het huurcontract geen indexatieclausule bevat, waarmee de huurder bij het tekenen akkoord is gegaan met jaarlijkse indexering. Bevat het contract geen dergelijke clausule, dan moet u de huurder met een schriftelijk voorstel van de indexering op de hoogte te stellen – twee maanden voordat de huurverhoging ingaat. Alhoewel het dus niet verplicht is, is het wel aan te raden een indexatieclausule in de huurovereenkomst op te nemen.

6. Onvoldoende investeren in de woning 

Onderhoud aan uw verhuurde woning drukt het rendement. Het is dus verleidelijk onderhoud uit te stellen. De overheid is echter druk bezig met duurzaamheid en gaat daar ook regels aan verbinden. Zo mogen woningen met een energielabel E, F of G volgens de huidige kabinetsplannen vanaf 2030 niet meer verhuurd worden. Verhuurt u zo’n woning? Dan zult u de aankomende jaren toch moeten gaan investeren in onderhoud.

7. Huurder verplicht moeten afkopen

De huurbescherming zorgt ervoor dat u uw huurder niet uit de woning kunt zetten als u de woning wilt verkopen. Verkopen gebeurt dus altijd in verhuurde staat, wat niet altijd gewenst is.

Tijdelijk verhuren tijdens verkoop

Trap daarom niet in de valkuil uw woning tijdelijk te verhuren terwijl het te koop staat. Althans, niet zonder waterdichte clausule in het huurcontract op te nemen. Zonder zo’n clausule komt u in de problemen als u de woning verkoopt aan mensen die het zelf willen gaan bewonen. Dan moet u de huurder afkopen, een boete betalen voor te late oplevering, of in het ergste geval de koopovereenkomst ontbinden. Lees meer over hoe u uw te koop staande woning wél tijdelijk kunt verhuren in het artikel over de voorwaarden voor een eigen huis verhuren.

8. Niet goed op de hoogte zijn van de fiscale regels

Vastgoedbeleggen gaat gepaard met enkele belangrijke, fiscale regels, waar u goed van op de hoogte moet zijn om uw potentiële rendement correct te berekenen:

• Een verhuurde woning geldt als eigen vermogen en wordt als zodanig belast in box 3. U mag hier wel de openstaande hypotheekschuld op in mindering brengen.

• De hypotheekrente van een verhuurde woning mag u niet in box 1 van uw inkomen aftrekken. Dat voordeel geldt alleen voor het huis dat u zelf bewoont.

• Voor de aankoop van een te verhuren woning moet u 10,4 procent overdrachtsbelasting betalen – een stuk meer dan voor een eigen woning.

Er is overigens ook een groot fiscaal voordeel aan verhuren: als particulier verhuurder worden uw huuropbrengsten niet belast. Verhuurt u veel woningen? Dan kan de Belastingdienst u als ondernemer beschouwen en de woningen van box 3 naar box 1 verschuiven. Dan verandert de zaak. Dit kunt u voorkomen door de verhuur van uw woningen uit te besteden, waardoor de Belastingdienst de verhuur niet meer als uw ‘werk’ beschouwt. Lees meer over de vijf belangrijkste wijzigingen in het belastingstelsel die dit jaar zijn ingegaan.

9. Te weinig tijd of budget reserveren voor verhuren woning 

Volgens onderzoek van de Vereniging Eigen Huis geven verhuurders gemiddeld maar liefst driehonderd euro per maand uit aan het onderhoud van hun woning. En dat onderhoud moet ook per direct gebeuren, want als de verwarming het niet meer doet, kunt u uw huurders onmogelijk dagen in de kou laten zitten. Veel verhuurders onderschatten de tijd en het geld dat verhuren kost. Zorg voor een royale buffer voor onvoorziene kosten, kies een beleggingspand bij u in de buurt, of laat u in het verhuurproces geheel ontzorgen door Koops Makelaardij!

Bent u toch bang dat u iets over het hoofd ziet? Geen zorgen, wij helpen u graag op weg. Kijk gerust eens naar wat u van ons kunt verwachten of download onze brochure!