Mag ik mijn huis verhuren? 5 voorwaarden uitgelegd
Een huis kopen en verhuren, of uw eigen huis verhuren, mag dat zomaar? Ja en nee. Of u uw huis mag verhuren hangt van bepaalde voorwaarden af. De belangrijkste zetten we in dit artikel op een rijtje.
Een vergunning van de gemeente
Elke gemeente heeft zo haar eigen regels omtrent het verhuren van woningen, zeker als het gaat om tijdelijke verhuur. Het kan bijvoorbeeld zijn dat u bepaalde vergunningen nodig heeft. Dit is onder andere het geval als u uw te koop staande woning tijdelijk wilt verhuren volgens de Leegstandswet. Gaat u een huis kopen en verhuren? Informeer dan eerst bij de gemeente naar de plaatselijke regelgeving. Dit is vooral van belang als u van plan bent een huis of appartement voor zeer korte tijd te verhuren, bijvoorbeeld via Airbnb of Shortstay. Dit valt namelijk onder de bestemming ‘logies’. Geldt voor uw woning de bestemming ‘wonen’ dan is dit soort kortetermijnverhuur verboden.
Toestemming van de VvE
En hoe zit het in het geval van een appartement? Mag je je huis verhuren als het deel is van een appartementencomplex? Volgens de wet mag dat, maar de splitsingsakte van het complex staat boven de wet. En in de splitsingsakte kan een zogenaamde ‘zelfbewoningsclausule’ zijn opgenomen.
Splitsingsakte
De splitsingsakte bevat allerlei informatie over het gebouw, de appartementsrechten, de eigendomsverhoudingen en de rechten en plichten van de appartementseigenaren. Ook vindt u er de bestemming, die verhuur op basis van ‘logies’ bijvoorbeeld kan verbieden. En in sommige gevallen wordt verhuur in welke vorm dan ook door een zelfbewoningsclausule verboden. U kunt een kopie van de splitsingsakte bij het kadaster opvragen.
Toestemming vragen
De splitsingsakte is niet helemaal het einde van het verhaal. Soms is de akte erg verouderd en zijn de huidige eigenaars niet tegen op verhuren. Het is dan mogelijk de Vereniging van Eigenaren (VvE) om toestemming voor verhuur te vragen. Als minimaal tachtig procent van de bewoners het met elkaar eens is, kan de splitsingsakte bovendien gewijzigd of aangevuld worden. Krijgt u geen toestemming, maar verhuurt u het appartement toch? Dan kan de VvE u boetes en restricties opleggen.
Toestemming van de hypotheekverstrekker
Als u uw eigen woning wilt gaan verhuren – tijdelijk of voor lange termijn, als u zelf een nieuwe woning gekocht heeft – is het van belang toestemming aan de hypotheekverstrekker te vragen. Tenminste, als er nog een hypotheek op de woning rust.
Zelfbewoningsclausule
U kunt een woning waar een ‘normale’ hypotheek op rust niet zomaar verhuren. De bank loopt met een verhuurde woning namelijk meer risico. Huurders worden in Nederland goed beschermd en mogen niet zomaar uit hun huis gezet worden. Als u de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen en de woning gedwongen verkocht moet worden, zit de bank dus met een huis mét huurders. De bank moet de huurders dan een afkoopsom betalen óf een koper vinden die een huis met huurders wil kopen. Beide opties zijn voor de bank niet ideaal. Daarom bevat vrijwel elke hypotheek een zelfbewoningsclausule, waarin de bank u als eigenaar verplicht stelt de woning zelf te bewonen.
Verhuurhypotheek
Wilt u uw woning verhuren, dan zult u dus bij uw geldverstrekker om toestemming moeten vragen. Die toestemming wordt onder normale omstandigheden echter zelden gegeven.
Kunt u een woning met een hypotheek dan geheel niet verhuren? Jawel! De bank heeft speciale verhuurhypotheken die het extra risico van verhuren afdekken. U kunt uw ‘normale’ hypotheek dus oversluiten op een verhuurhypotheek. Die is wel duurder en komt met andere (strengere) voorwaarden. Lees er meer over in ons artikel over een huis met hypotheek verhuren.
Toestemming kortetermijnverhuur
Onder bepaalde omstandigheden maken geldverstrekkers geregeld een uitzondering voor kortetermijnverhuur. Bijvoorbeeld als uw woning leegstaat, omdat het te koop staat of omdat u zelf tijdelijk in het buitenland woont. U kunt dan een tijdelijk huurcontract met een huurder afsluiten, waarmee de huurder geen volledige huurbescherming krijgt. Dit betekent dat de huurder de woning na een vooraf afgesproken, bepaalde tijd weer moet verlaten. Afhankelijk van de situatie, kunt u uw woning op die manier maximaal twee tot vijf jaar verhuren.
Een huurprijs op basis van het puntensysteem
Voldoet uw plan aan alle voorwaarden, dan bent u er nog niet. U mag de verhuurprijs van uw woning namelijk alleen zelf bepalen als ook uw woning aan bepaalde voorwaarden voldoet. We noemen dit het Woningwaarderingsstelsel (WWS) of ‘puntensysteem’. Het WWS bepaalt of u uw woning in de sociale of de vrije sector mag verhuren.
Sociale en vrije huur
Elke te verhuren woning wordt beoordeeld op kwaliteit en krijgt aan de hand daarvan een aantal punten. Is uw woning groot, energiezuinig en heeft het nette voorzieningen, dan krijgt het een hoog aantal punten. Boven de 142 punten mag u de verhuurprijs van uw woning zelf bepalen en verhuurt u in de vrije sector. Komt de telling lager uit, dan verhuurt u in de sociale sector en wordt de verhuurprijs bepaald door het aantal punten. De maximale verhuurprijs (voor 142 punten) is 763 euro. Vanaf 1 januari 2024 komt die grens op 187 punten – met een maximale verhuurprijs van 1100 euro – te liggen.
Een juridisch correct huurcontract
Tot slot moet ook het huurcontract aan bepaalde voorwaarden voldoen. Deels omdat dat wettelijk zo is bepaald, en deels omdat dat u veel kopzorgen bespaart:
Opzegtermijn: de opzegtermijn van een huurcontract is wettelijk vastgesteld op minimaal drie en maximaal zes maanden. Het is afhankelijk van het type huurcontract, het type woning en de huurperiode.
Huurder en verhuurder: beide partijen moeten meerderjarig en bekwaam zijn. Als verhuurder moet u natuurlijk ook de eigenaar van de woning zijn of over een volmacht beschikken om het te mogen verhuren.
Opleveringsrapport: de omschrijving van de staat van de woning dient niet alleen om schade en gebreken af te handelen, maar ook om aan te tonen dat de woning voldoet aan alle veiligheidseisen.
Voldoet mijn huis aan de voorwaarden om te verhuren?
Mag ik mijn huis verhuren? Koops Makelaardij helpt u antwoord te geven op die vraag. Onze verhuurexperts bekijken uw woning en kunnen u precies vertellen welke voorwaarden voor u van belang zijn. We wijzen u op de valkuilen, helpen u de juiste huurprijs te bepalen, zorgen voor een waterdicht huurcontract en nemen u indien gewenst al het beheer uit handen. We vertellen u er graag meer over tijdens een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek.
