Mag ik een huis met hypotheek verhuren?
U gaat voor langere tijd op reis, uw woning staat al lang te koop of het staat om een andere reden leeg. Er zijn genoeg redenen om een huis (tijdelijk) te verhuren. Maar mag u een huis verhuren met hypotheek? In theorie meestal niet, maar in de praktijk worden nogal wat uitzonderingen gemaakt. Wilt u uw huis met hypotheek verhuren? Koops Makelaardij denkt met u mee over de mogelijkheden.
Hypotheek met eigenbewoningsclausule
De meeste hypotheken bevatten een zogenaamde ‘eigenbewoningsclausule’. Hiermee wordt aangegeven dat de woning alleen gebruikt mag worden voor eigen bewoning. Dat doet de geldverstrekker expres, want een verhuurde woning brengt nogal wat risico’s met zich mee:
U moet de hypotheeklasten betalen van de huurinkomsten, bovenop de woonlasten van uw eigen woning. De kans dat u dat bij leegstand alsnog zelf kunt ophoesten is relatief klein.
Huurders genieten in Nederland huurbescherming en kunnen niet zomaar op straat gezet worden. Als u de hypotheeklasten niet meer kunt betalen en de bank de woning moet verkopen, moeten zij de huurders een afkoopsom betalen óf de woning met huurders verkopen.
Verhuren kan tot waardevermindering leiden. Huurders zijn vaak toch iets minder zuinig op hun woning dan eigenaars. En eigenaars willen het onderhoud van hun verhuurde woning nog wel eens uitstellen om het rendement niet te veel te drukken. Het gevolg is dat uw woning, als u het gaat verhuren, waarde verliest en daardoor bij gedwongen verkoop minder oplevert.
Toestemming van hypotheekverstrekker voor verhuur
De zelfbewoningsclausule in uw hypotheek verbiedt verhuur niet; het vereist alleen dat u de hypotheekverstrekker voor het verhuren van uw huis met hypotheek om toestemming vraagt. Helaas wordt die toestemming maar zelden gegeven. Los van de hierboven beschreven risico’s kan de bank namelijk ook de woningnood als argument geven: banken hebben een zorgplicht en geven daarom liever een hypotheek aan starters dan dat ze het iemand die al een eigen woning heeft toestaan een andere woning te verhuren.
Stiekem tóch verhuren is trouwens ook geen goed idee: als de bank daarachter komt, kan ze van u eisen dat u het hypotheekbedrag in één keer terugbetaalt. Kunt u dat niet, dan moet u de woning gedwongen verkopen, waardoor de kans groot is dat u met een restschuld blijft zitten.
Toch verhuren in de vorm van tussenhuur
De eerdergenoemde woningnood is voor een bank echter ook de reden om in sommige gevallen wél toestemming te geven voor het verhuren met hypotheek. Dit is het geval als een woning anders onnodig leeg zou staan. Het gaat dan altijd om tijdelijke vormen van verhuur, ook wel ‘tussenhuur’ genoemd, waarbij het de bedoeling is dat de eigenaar na een bepaalde periode weer zelf in de woning gaat wonen. Deze vormen van tussenhuur zijn opgenomen in de huurwet.
Vormen van tussenhuur
bij te koop staande woningen
bij tijdelijke emigratie
bij toekomstig eigen gebruik
De overeenkomst tussen alle vormen van tussenhuur is dat de huurder bij het afsluiten van het huurcontract op de hoogte is van de situatie. Hij of zij weet dat het om tijdelijke verhuur gaat en dat de verhuurder de huur dus ook weer kan opzeggen.
Te koop staande woning verhuren met leegstandsclausule
De Leegstandswet is alleen van toepassing op woningen die duidelijk te koop staan. In de huidige markt gebeurt het niet zo vaak, maar als u uw woning niet verkocht krijgt, is het mogelijk die met een leegstandsclausule tijdelijk te verhuren. U kunt de huur dan direct opzeggen zodra de woning toch wordt verkocht, omdat de uitgebreide huurbescherming niet van toepassing is op dit soort huurcontracten. Deze vorm van tussenhuur is voor hypotheekverstrekkers wel aantrekkelijk:
De flexibele huurbescherming zorgt ervoor dat de bank bij gedwongen verkoop niet aan huurders vastzit.
Het voorkomt dat u als eigenaar met langdurige dubbele woonlasten in de financiële problemen komt.
Het gaat woningnood tegen, omdat onnodige leegstand wordt voorkomen.
Om via de Leegstandswet te verhuren, heeft u wel toestemming van de gemeente nodig.
Woning bij tijdelijke emigratie verhuren met diplomatenclausule
Gaat u voor een bepaalde periode naar het buitenland? Ook dan is het mogelijk uw huis met hypotheek te verhuren. Dit doet u met een verhuurcontract voor bepaalde tijd met diplomatenclausule. Op de afgesproken datum moet de huurder de woning dan weer verlaten, zodat u er weer naar terug kunt keren. Dit is vaak een uitstekende optie voor expats, die zelf ook tijdelijk in Nederland zijn. Ook hier staan banken meestal welwillend tegenover.
Woning voor toekomstig eigen gebruik verhuren
Ook een woning die u voor toekomstig eigen gebruik met hypotheek koopt, mag eventueel tijdelijk worden verhuurd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een gelijkvloerse woning voor uw oude dag. Met een speciale clausule in het verhuurcontract voor ‘dringend eigen gebruik’ wordt het mogelijk de huur op te zeggen zodra u zelf in de woning wilt gaan wonen. Ook hiervoor heeft u wel toestemming van uw geldverstrekker nodig.
Verhuurhypotheek voor langdurige verhuur
Maar wat nu als u een nieuwe woning heeft gekocht en uw oude woning wilt aanhouden voor de verhuur? U kunt dan niet zomaar uw oude woning met hypotheek voor onbepaalde tijd verhuren. In dat geval kunt u uw hypotheek oversluiten op een verhuurhypotheek. Dit is een speciaal hypotheekproduct voor huizen die bedoeld zijn voor de verhuur.
Voorwaarden verhuurhypotheek
Vanwege het verhoogde risico voor de bank, heeft een verhuurhypotheek wel een aantal strenge voorwaarden en hogere kosten. Zo is de rente hoger dan die van een normale hypotheek. Ook mag u vaak slechts 70 tot 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en geldt een maximaal hypotheekbedrag.
Toch is het vaak financieel aantrekkelijk om een bestaande hypotheek over te sluiten op een verhuurhypotheek. Koopt u namelijk een nieuwe woning met een verhuurhypotheek? Dan is de overdrachtsbelasting maar liefst 10,4 procent (vergeleken met 2 procent voor doorstromers en 0 procent voor starters). Uw oude huis met hypotheek verhuren scheelt u dus een hoop geld!
Professioneel advies van verhuurexperts
Wat is uw situatie en is het mogelijk uw huis met hypotheek te verhuren? De verhuurexperts van Koops Makelaardij zetten de opties graag voor u op een rijtje. En wilt u er helemaal geen omkijken naar hebben? Bijvoorbeeld omdat u zelf al bent verhuisd of naar het buitenland gaat? Dan kunt het beheer van uw (tijdelijk) verhuurde woning met een gerust hart aan ons overlaten. Stel ons al uw vragen tijdens een gratis en vrijblijvende kennismaking.
