Opkoopbescherming in Haarlem: kunt u nog kopen om te verhuren?
Het heeft nogal wat losgemaakt in de wereld van vastgoedinvesteerders: de Wet opkoopbescherming die de overheid per 1 januari 2022 heeft ingevoerd. De Wet opkoopbescherming heeft tot doel kopen om te verhuren (buy to let) te ontmoedigen. In hoeverre u daar als vastgoedinvesteerder last van heeft hangt af van de gemeente waarin u uw vastgoed verhuurt. Hoe zit dat precies?
Wat is de Wet opkoopbescherming?
De Wet opkoopbescherming biedt gemeenten de optie om in bepaalde wijken voor de verhuur van goedkope en middeldure woningen een vergunning in te stellen. Krijgt u die vergunning niet, dan mag de woning de eerste vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. En krijgt u die vergunning wel, dan gelden alsnog strenge regels. Zo is verhuur voor de lange termijn ook mét vergunning verboden. De wet geldt vooralsnog tot 1 januari 2025 en wordt dan geëvalueerd en eventueel verlengd.
Vergunning verhuren
In een aantal gevallen kan een vergunning afgegeven worden voor de verhuur van een woning in een gebied waar opkoopbescherming geldt:
als de woning aan eerste- of tweedegraads familie wordt verhuurd
als de woning onderdeel is van een combinatiepand en geen eigen ingang heeft
als de woning voor maximaal een jaar wordt verhuurd en de eigenaar de woning eerst zelf minimaal een jaar heeft bewoond
als de woning is gekocht door een woningcorporatie
Gemeenten mogen zelf extra uitzonderingsregels hanteren, zolang die passen bij de situatie in de betreffende gemeente of wijk.
Wat is het doel van de opkoopbescherming?
Steeds meer starters en middeninkomens hebben moeite een betaalbare koopwoning te vinden. Dit komt deels doordat veel woningen voor deze doelgroep worden gekocht door vastgoedinvesteerders. Starters en middeninkomens concurreren dus met investeerders om hetzelfde type woning: appartementen en kleinere woningen. De opkoopbescherming moet hier verandering in brengen. Door verhuren te ontmoedigen, blijven meer koopwoningen beschikbaar voor eigen bewoning.
Twijfels effectiviteit opkoopbescherming
Niet iedereen gelooft echter in de effectiviteit van de maatregel. Zo zorgt de Wet opkoopbescherming er immers ook voor dat er minder huurwoningen op de markt komen voor mensen die (nog) geen woning kunnen of willen kopen. Naar verwachting zullen de huurprijzen hierdoor sterk stijgen. Omdat gemeenten verschillend denken over de effectiviteit van de opkoopbescherming en de eventuele negatieve effecten ervan, hebben sommige gemeenten de maatregel wel (gedeeltelijk) ingevoerd en andere gemeenten niet.
Voor welke woningen geldt de opkoopbescherming?
Elke gemeente bepaalt dus zelf of ze de Wet opkoopbescherming invoert en zo ja, voor welke wijken. Omdat de opkoopbescherming een beperking van het eigendomsrecht betekent, moet een gemeente de invoering bovendien goed onderbouwen. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn van woningschaarste in een bepaalde wijk, of van een verminderde leefbaarheid door overmatige verhuur. Elke gemeente definieert de term ‘goedkope en middeldure woningen’ ook zelf. Meestal ligt de grens ergens rondom een WOZ-waarde van 355.000 euro – de waardegrens die de Nationale Hypotheek Garantie ook aanhoudt. Gemeenten waarin de gemiddelde woningprijs hoger is kunnen hiervan afwijken.
Hoe zit het met al bestaande verhuur?
De opkoopbescherming geldt alleen voor woningen die na de invoering van de regeling (dit verschilt per gemeente) zijn gekocht. Let op dat hierbij niet de datum van het tekenen van de koopakte leidend is, maar de datum waarop de eigendomsakte in het kadaster is ingeschreven. In de volgende twee gevallen wordt u als verhuurder niet belemmerd door de opkoopbescherming:
als u al voor de invoerdatum van de opkoopbescherming in uw gemeente een woning voor de verhuur heeft gekocht en/of verhuurt.
als u een woning heeft gekocht waar al meer dan zes maanden huurders in wonen.
In beide gevallen heeft u ook geen vergunning nodig als u de woning opnieuw wilt verhuren.
Geldt de Wet opkoopbescherming in Haarlem?
Haarlem was de eerste gemeente in Nederland die de opkoopbescherming op 1 februari 2022 voor de hele stad invoerde. Deze beslissing is gebaseerd op een onderzoek waaruit blijkt dat in de afgelopen jaren steeds meer woningen zijn gekocht door investeerders en steeds minder door starters. In Haarlem geldt de regeling voor woningen tot een WOZ-waarde van 476.415 euro. Let op! De hoogte van de WOZ-waarde wordt jaarlijks herzien. Raadpleeg altijd de website van de gemeente om te kijken boven welke WOZ-waarde je de woning direct na aankoop mag verhuren.
Wat zijn de gevolgen van de opkoopbescherming voor de verhuurder?
‘Zomaar’ een woning kopen om te verhuren is er in Nederland dus niet meer bij. Bent u van plan in vastgoed te investeren, dan is het belangrijk dat u goed op de hoogte bent van de regelgeving in het gebied waarin u van plan bent te verhuren. Wilt u een woning in Haarlem of omstreken verhuren? Koops Makelaardij is officieel gecertificeerd verhuurspecialist en kan u precies vertellen of dat in uw geval mogelijk is en zo ja, onder welke voorwaarden.
Wij zijn altijd op de hoogte van de ontwikkelingen in de markt en de wet- en regelgeving.
Wij verdiepen ons in uw specifieke situatie, doelen en wensen, en geven advies op maat.
Wij kunnen u tijdens het gehele verhuurproces ontzorgen.
Lees gerust meer over onze dienstverlening of neem contact op!
