Uw woning in 2023 verhuren? 5 wijzigingen in het belastingstelsel om rekening mee te houden
Bent u van plan in 2023 een woning of ander pand te verhuren? Of bent al actief vastgoedbelegger? Dan hebben de kabinetsplannen voor 2023 effect op uw rendement. Vijf wijzigingen in het belastingstelsel, die op Prinsjesdag werden aangekondigd, zijn voor vastgoedbeleggers van belang.
1. Een hogere overdrachtsbelasting
Wie momenteel een pand koopt dat niet als eigen hoofdverblijf wordt gebruikt betaalt acht procent overdrachtsbelasting. Dit geldt bijvoorbeeld voor vakantiewoningen, woningen die voor de verhuur gaan worden gebruikt of niet-woningen (zoals kantoorpanden). Die overdrachtsbelasting wordt per 1 januari 2023 verhoogt naar 10,4 procent. Deze wijziging voelt u als vastgoedbelegger in de portemonnee en heeft als doel starters en doorstromers (die veel minder overdrachtsbelasting hoeven te betalen) een betere positie op de woningmarkt te geven.
2. Een herziene leegwaarderatio
Als vastgoedinvesteerder betaalt u in box 3 vermogensbelasting over de WOZ-waarde van uw pand. Echter, die WOZ-waarde wordt naar beneden bijgesteld als uw woning wordt verhuurd aan een huurder met huurbescherming (met een contract voor onbepaalde tijd). Het idee hierachter is dat een woning die verhuurd wordt minder waard is dan een leegstaande woning. En dat u hier dus minder vermogensbelasting over hoeft te betalen.
De korting op de WOZ-waarde wordt berekend met de zogenaamde ‘leegwaarderatio’: de verhouding tussen de WOZ-waarde van de woning en de huurinkomsten. Bij een gunstige leegwaarderatio kunt u momenteel tot wel 55 procent korting op de WOZ-waarde krijgen. Maar dat verandert per 1 januari 2023. De leegwaarderatio’s worden ten nadele van de vastgoedbelegger herzien, waardoor de maximale korting nog maar 27 procent is. Verhuurt u aan gelieerde partijen, zoals familie, dan vervalt de korting zelfs helemaal.
3. Een nieuw box 3-stelsel
Het box 3-stelsel gaat in 2026 helemaal op de schop, maar in 2023 worden de eerste wijzigingen al doorgevoerd. Het doel? Het daadwerkelijke rendement op box 3-bezittingen zo accuraat mogelijk belasten, dat wil zeggen: zowel de inkomsten als de waardeontwikkeling ervan. In 2023 wordt daarom een overbruggingswet ingevoerd, waarmee zowel uw bezittingen, als uw spaargeld en schulden worden belast. Deze overbruggingswet pakt vooral nadelig uit voor vastgoedbeleggers die hun vastgoed met een lening hebben gefinancierd en dus schulden hebben. Zij gaan meer belasting betalen over het gefinancierde deel. Gemiddeld kunt u rekening houden met een lastenverzwaring van ongeveer één procent van het geleende bedrag.
Ook het belastingtarief over inkomen uit vermogen (uw huuropbrengsten) wordt verhoogd. Nu is dit nog 31 procent, in 2023 gaat het naar 32 procent, om vervolgens verder te stijgen tot 34 procent in 2025.
4. Niet langer excessief lenen van de eigen bv
Misschien heeft u als vastgoedbelegger een slimme constructie met een bv opgezet. Door uw geld in een bv te zetten en aan uzelf uit te lenen, hoeft uw bv geen dividend uit te keren. Hierdoor stelt u belastingheffing over die dividend in box 2 uit. Daar gaat het kabinet een stokje voor steken. Vanaf 1 januari 2023 moet u, als u meer dan 700.000 euro van uw eigen bv leent, (over het bedrag boven die grens) inkomstenbelasting in box 2 betalen. Dit geldt overigens niet als u het geld van de bv leent voor een eigen woning.
5. Verplicht verduurzamen
Los van de hogere belastingplichten, krijgen vastgoedinvesteerders ook te maken met verplichte kosten. In het kader van duurzaamheid moeten kantoorpanden groter dan honderd vierkante meter vanaf 1 januari 2023 verplicht energielabel C hebben. Zonder dit energielabel mag het pand niet meer gebruikt of verhuurd worden. In 2030 komt er waarschijnlijk een vergelijkbare regel voor woningen met energielabel E, F of G. Verhuurt u zo’n woning, dan is het slim alvast met verduurzaming aan de slag te gaan.
Wat zijn de gevolgen voor u?
De meeste vastgoedbeleggers zullen hun rendement in 2023 zien dalen. En ook als u in 2023 gaat beginnen met verhuren, moet u uw financiële berekening wellicht wat aanpassen. Natuurlijk is succesvol investeren in vastgoed nog altijd goed mogelijk. De adviseurs van Koops Makelaardij weten precies hoe uw vastgoedportefeuille maximaal rendement oplevert. Wij geven u graag advies op maat en nemen u al het beheer volledig uit handen. Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking!
